Spillteori i boligmarkedet

Boligmarkedet er et komplekst emne, og med et omfattende sett med regler og ukjente faktorer som gjør det meget uoversiktlig. Vi ønsker å se på muligheter og mekanikker som kan gjøre det mer oversiktlig, både for kjøper og for selger.

Utfordringer
Kjøp og salg av boliger har mange faktorer som kan gjøre det veldig komplekst å analysere det som et spill. Det er ikke et fastsatt antall spillere, auksjonen er anonym, og man vet ikke hvor mange ulike budgivere som deltar i auksjonen. Nye spillere kan komme til underveis i auksjonen uten at man blir informert om dette.

Det er ingen fast størrelse budet må øke, man kan møte (og avgi) både små og store hopp i bud. Dette bidrar til å øke det psykologiske aspektet ved auksjonen, der man kan tenke at bud blir avgitt for å virke skremmende eller for å vise svakhet.

Utover prisantydningen som er satt av megler basert på synsing og markedets klima, er verdien av de ulike salgsobjektene subjektiv. Enhver kjøper vil ha sin egen verdi for en eiendom ut fra egne behov og preferanser, samt sin egen kjøpekraft. Det er også slik at selger ikke må godta et bud selv om budrunden er avsluttet. Selger kan til og med velge å akseptere andre, lavere bud dersom det finnes grunnlag for det. På grunn av alle disse faktorene vil vi gjøre forenklinger og antagelser underveis.

“Vanskelig å gi absolutte budrunderåd”
I en artikkel fra forskning.no uttaler en førstelektor ved BI seg om en del av faktorene som spiller inn ved boligkjøp, og spesielt med tanke på budrunden. Han er inne på en del av de samme problemene som vi har snakket om innledningsvis. Hovedproblemet ved å utvikle en strategi for budgivning, er at vi har begrenset kunnskap om de vi konkurrerer mot. Ulike strategier kan ha ulike psykologiske effekter, men det fins ingen garantert suksessoppskrift da man ikke kjenner motstandernes tilbøyeligheter. Førstelektoren lener mot å råde til en strategi der man avgir nokså høyt førstebud og benytter relativt høye budøkninger. Argumentet for denne strategien er at det motsatte, altså starte lavt og gjøre små budøkninger kan ha medføre en uheldig suggesjon der motstanderne blir dratt med “litt og litt”. Høyere budinkrementer kan ha en mer avskrekkende effekt.

Meglers oppgave
Det kan være interessant å se på boligmarkedet fra meglers symspunkt. En megler vil ofte ha et avgrenset geografisk område der han/hun har ansvar for å selge en stor andel av objektene. Der er derfor naturlig at en megler får en viss oversikt over hvilke potensielle kjøpere som finnes i det aktuelle området. Vi kan anta at meglers første prioritet er å finne kjøpere til alle objekter. Dersom vi modellerer dette området som et nettverk som inneholder alle objekter og kjøpere, kan vi se det som meglers oppgave å se etter “Perfect Matchings” i dette nettverket.

Vi kan lage en miniversjon av slikt nettverk visualisert som en bipartitt graf for å forklare problemstillingen. La oss anta et område der husene A, B og C er til salgs, og kjøperne X, Y og Z ser etter objekter i dette området. La oss videre anta at X har interesse for hus A, Y har interesse for A og C, og Z har interesse for C. Det er altså ingen som har interesse for hus B. I et slikt tilfelle vil det være i meglerens interesse å prøve overtalelse/påvirkning på kjøperne, siden han har 3 potensielle kjøper og 3 objekter for salg. Dersom megler kan påvirke en av kjøperne i eksempelet vårt til å se B som et interessant objekt, vil han kunne oppnå 3 salg. I den virkelige verden vil man neppe oppleve såpass enkle “nettverk”, man må derimot forvente å observere en situasjon der det finnes flere kjøpere enn objekter. Det vil uansett være i meglers interesse å holde øynene åpne for “interessekonflikter” blant kjøperne. Man kan i noen tilfeller se for seg situasjoner der det ikke vil være lurt av megler å dytte kjøper i retning av andre objekter, da man kan risikere at det oppstår nye “Constricted sets” , og man kan miste kjøper til et hus man ellers lå godt an til å få solgt.

En annen mulighet kan være å se på selve budrunden, og hvilke muligheter man har for å maksimere utbytte fra den prosessen. Et huskjøp i dag blir gjennomført som en engelsk auksjon, en åpen auksjon der prisen stiger frem til det bare er en interessent igjen. Vinneren av auksjonen betaler tilsvarende beløp som budet er på, men ikke nødvendigvis det maksimale vinneren kan eller vil strekke seg til.

Kjøper har lite å tjene på at det blir en hektisk budrunde med en rekke forskjellige deltagere. Det kan være medvirkende til at prisen blir høyere. Ett mottrekk mot det kan være å legge inn bud før visning som virker avskrekkende på andre interessenter, og på den måten demper interessen.

Kan sosiale nettverk hjelpe boligmarkedet?
Vi vil påstå at svaret er ja. Man vil i utgangspunktet anta at en kjøper i boligmarkedet vil holde seg oppdatert på hvilke objekter som er til salgs gjennom å følge nøye med på de ulike annonsene/prospektene som finnes både på internett, i aviser og egne reklameaviser som meglerne gir ut. I enkelte områder finnes det et veldig stort antall boliger til salgs, og det kan være vanskelig å få en komplett oversikt. Kanskje kan noen av objektene virke lite aktuelle ved første øyekast, og derfor glemt. Det synes naturlig å anta at man vil vurdere et objekt på en annen måte dersom man har en eller annen personlig tilknytning til den. Slik tilknytning kan komme nettopp gjennom sosiale nettverk. Kanskje kjenner man noen som bor i det samme nabolaget, og som kan framsnakke (eller kanskje baksnakke) stedet.

Vi tenker oss et nettverk som det vi var inne på i avsnittet om “Meglers oppgave”, der alle (relevante) salgsobjekter og alle potensielle kjøpere kan settes inn i en bipartitt graf som beskriver markedet i et avgrenset område. En slik graf kan ha kanter som beskriver ønske om å kjøpe, men vi kan også la kantene i denne grafen representere kjøpere som kjenner til/har vurdert de ulike objektene. For å øke omsetningen i dette markedet vil det relativt sett være gunstig å øke antallet kanter i denne grafen; jo større andel av kjøpere som kjenner til hvert enkelt objekt, jo større sjanse er det for å finne en kjøper til objektet. Dersom vi tenker oss et utvidet nettverk som også omfatter personer som har kunnskap om objektene selv om de ikke anses som potensielle kjøpere, vil vi kunne anta at at prinsippet om triadisk lukning vil føre til at tallet på kanter øker, og at en del av disse nye kantene vil ha en gunstig påvirkning på flyten i markedet.

Man kan bruke teorien om “Strength of weak ties” når man ser på denne typen påvirkning gjennom sosiale nettverk. Basisen for denne teorien går ut på at man i stor grad har samme kunnskap som sin nærmeste omgangskrets, sine “sterke bånd”. Det er derfor mer sannsynlig at man kan få ny informasjon, for eksempel om hus som er til salgs eller lignende, fra mer perifære bekjentskaper, sine “svake bånd”.

Be Sociable, Share!